При оформлении ипотеки банк берет в залог недвижимость, приобретаемую заемщиком. Подтверждением этого является закладная. Что это за документ? И нужно ли его забирать после погашения кредита?
Что такое закладная
Закладная – ценная бумага, которая удостоверяет право кредитора (банка) зафиксировать залог по ипотечному кредиту. Ее оформляют при выдаче кредита, как правило, этим занимается банк, в котором заемщик оформляет кредит.
Документ может быть оформлен как в электронном виде, так и на бумажном носителе. Утвержденных требований о том, какие данные должны быть в закладной, нет. Поэтому банки составляют его на основании внутренних правил. Главное, чтобы документ содержал такие сведения:
- данные владельца закладной; данные банка; сведения о кредитном договоре и заемщике; размер процентной ставки и срок кредитования; сроки оплаты ипотеки; описание залогового имущества и его оценка.
При подписании закладной заемщик должен проверить все сведения о размере процентной ставки и сроке кредитования. Если в дальнейшем у него с банком возникнут проблемы, например, появится просрочка, которую банк захочет взыскать в судебном порядке, нотариус или суд примет во внимание данные, указанные не только в кредитном договоре, но и в закладной. Ведь условия последнего документа банки имеют право изменять на протяжении всего срока кредитования (в соответствии с условиями договора).
Закладную регистрируют в Росреестре одновременно с регистрацией права собственности на имущество. Как правило, все необходимые для этого документы передают в МФЦ. Срок регистрации права собственности и закладной не превышает 7 дней. После этого заемщик забирает документы (зарегистрированный кредитный договор, описи, выписку из ЕГРН) из МФЦ и передает их сотруднику банка. Часть этих документов сотрудник передает заемщику.
Закладную Росреестр отправляет в банк самостоятельно. Свидетельством того, что закладная передана на регистрацию, является опись, в которой указан перечень документов, переданных МФЦ. Выписка из ЕГРН остается у заемщика, а закладная – в банке.
Что банк может сделать с закладной
Стоит учесть, что закладная может храниться как в банке, так и в другом месте. Кроме этого, банк имеет право:
- Продать закладную полностью, так как она является ценной бумагой. При этом не требуется разрешение заемщика, так как данные в документе о нем не изменяются. Просто после продажи закладной платежи по ипотеке будет получать новый владелец, а не банк, выдавший ее. И этот новый владелец не сможет изменить условия кредитования в одностороннем порядке. Продать закладную частично. То есть, банк передает обязательства заемщика новому владельцу закладной не полностью. А платежи по ипотеке в соответствии с документом перечисляет ему самостоятельно. И такой вид продажи также не отражается на условиях кредитования.
Банк продает закладные в тех случаях, когда ему срочно нужны свободные деньги. О продаже заемщик может ничего не знать, но при оформлении ипотеки он должен быть уведомлен о возможных действиях банка (то есть, о праве банка продать закладную).
Кроме продажи банк имеет право обменять закладные. Например, поменять закладную на сумму 2 100 000 руб. на закладную другого банка на сумму 1 700 000 руб. В результате такой операции банк получит доплату в размере разницы – то есть, 400 000 руб.
Также банк имеет право выпустить эмиссионные бумаги (секьюритизация ипотеки). То есть, он разделяет сумму ипотеки на части, на которые выпускает ЦБ (ценные бумаги). Он имеет право их обменивать или продавать. И такие ценные бумаги могут приобрести как юридические, так и физические лица.
Нужно ли забирать закладную после погашения ипотеки
Закладная действует до тех пор, пока заемщик полностью не погасит ипотеку. Как только ипотека закрыта, заемщик обычно просит банк выдать ему закладную, написав заявление. Банк не имеет права отказать ему, поскольку после погашения кредита закладная перестает быть его собственностью. Заказать закладную можно по телефону горячей линии или непосредственно в офисе банка, который финансировал сделку.
В законе №102-ФЗ «Об ипотеке» не указаны сроки предоставления закладной банком. Поэтому банки устанавливают их самостоятельно. Так, например получение закладной в ВТБ или Сбербанке займет до 30 дней, а в менее крупных банках этот срок сокращен до нескольких дней.
Что делать после того, как получил закладную? Необходимо снять обременение с имущества. Для этого закладную, справку из банка о погашении кредита нужно подать в МФЦ. В течение нескольких дней обременение снимается, а результат заявитель увидит в выписке из ЕГРН.
Стоит учесть, многие банки самостоятельно отправляют информацию о закрытии ипотеки в Росреестр. Поэтому заемщику не требуется самостоятельно снимать обременение. Он просто получает на руки закладную и справку о закрытии кредита. А сведения в выписке ЕГРН обновляются в течение 3-х дней. Например, так поступает Газпромбанк.
Сбербанк предоставляет своим клиентам возможность снять обременение с имущества с помощью мобильного приложения, не выходя из дома, и при этом клиент может отслеживать статус обращения. Если же заявка на снятие обременения не выполнена, можно обратиться в отделение банка.