Покупка собственной квартиры – это волнительный и одновременно ответственный момент, ведь нужно внимательно изучить все особенности как самой квартиры, так и дома, частью которого она является. Практически 15% рынка недвижимости составляют так называемые «хрущёвки», активно строившиеся в период 50-80 годов прошлого столетия. Конечно, сравнивать их с более просторными новостройками сложно, но и у этого жилья есть свои преимущества. Стоит ли покупать подобное вторичное жилье, и на что нужно обратить внимание, подробно расскажем в нашем обзоре.
Содержание статьи
- 1 Что представляют собой хрущёвки?2 Чем же они хороши?3 А в чем же тогда недостатки?4 Так стоит ли покупать хрущёвку?
Что представляют собой хрущёвки?
Советское время, пятидесятые годы: страна медленно, но уверенно выходит из послевоенной разрухи, и одной из первостепенных задач государства является массовое расселение граждан из коммунальных квартир и бараков. Денег на строительство качественного жилого фонда у государства категорически не хватает, но предоставить людям отдельное и, главное, доступное жилье нужно. И оно нужно в большом объеме.
И вот, по инициативе тогдашнего генерального секретаря Никиты Сергеевича Хрущева страна покупает у Франции лицензию на строительство пятиэтажных, а в некоторых случаях 4-этажных многоквартирных домов из железобетонных панелей, которые в дальнейшем стали называться хрущевками – по фамилии главы государства.
Дома строились однотипными, у них часто были нерациональные и неудобные планировки, а площадь квартир являлась была достаточно ограничена – особенно это касалось кухонь и ванных комнат.
Тем не менее, по сравнению с коммуналками у этих квартир все же были предусмотрены собственные кухни и ванные, что, несомненно, радовало их новых владельцев.
Хрущёвки различали по сериям, в которых имелись принципиальные отличия. Первыми были дома серии К-7 с довольно просторными кухнями, но с тонкими стенами и коротким сроком эксплуатации (до 25 лет), после чего их планировали под снос. На смену им пришли популярные дома серии 1-335. Они были довольно бюджетными и имели множество недостатков. Но при всем этом их строительство занимало 12-15 дней, что позволяло массово заселять граждан в сжатые сроки.
Период эксплуатации этих домов – более 50 лет, но из-за скорости постройки и экономии на качественном цементе дома быстро теряли первоначальный вид и требовали ремонта, особенно крыши.
Не менее популярной стала серия 1-464. Эти дома были более надежны, чем предыдущая серия, но при этом имели меньшие габариты кухонь, и все те же тонкие стены и крыши с небольшим сроком эксплуатации. Серьезное отличие имели хрущёвки серии 1-438, делавшиеся по технологии бескаркасного строительства: бетонные конструкции для фундамента и кирпичные или шлакоблочные стены. Они получили более высокое качество и три несущие стены в квартирах, что позволяло делать перепланировку. Но и себестоимость этих домов значительно отличалась в большую сторону.
Большая часть домов строилось как «временное» жилье, но для нашей страны временное почти всегда превращается в постоянное, поэтому практически во всех городах России «временные хрущёвки» все еще являются неотъемлемой частью жилищного фонда.
Чем же они хороши?
Для большинства людей старшего поколения «хрущёвки» – это ностальгия и первая квартира, детство и домашний уют. Для современной же молодежи – это пережиток прошлого, дискомфорт и отсутствие жизненно важного пространства. Но на самом деле люди и сейчас достаточно неплохо живут в хрущевских домах и даже на отлично справляются с их переобустройством на современный лад.
Некоторые с большей охотой выбирают себе именно хрущёвки – за ряд серьезных преимуществ перед современными новостройками.
Среди важных достоинств сразу нужно отметить:
Это готовое жилье. Купив квартиру в новостройке, придется немало вложить в ее обустройство. Конечно, собственник сразу будет делать ремонт под себя и на свой вкус. Но как быть, если жить в квартире нужно уже сразу после покупки, и лишних денег на ремонт и съем другого жилья нет? В таких случаях уже обустроенные «хрущёвки» дадут серьезную фору новым квартирам без отделки. Ведь всегда можно подыскать вполне пристойный вариант, который не требует капитальных вложений на переобустройство: как пишут в объявлениях – «заходи и живи». Цена существенно ниже аналогичной новостройки. Так как подобные дома уже отслужили большую часть заложенного в них срока службы, то стоимость их серьезно отличается, в среднем на 20-30% от расположенной в том же районе новостройки. Но фактически, если дом находится в хорошем состоянии, то нет повода переживать за то, что это хрущевка. Ведь в реальности за меньшую сумму вы получаете вполне приличный вариант жилья. Расположение. Как правило, хрущёвки строились на окраинах города. Тем самым расширяя его границы. Постепенно города застраивались больше, и окраины плавно переходили в разряд центральных районов. В той же Москве, районы застроенные «хрущёвками» на сегодня являются одними из самых востребованных, так как фактически находятся в центре столицы.
Помимо этого, вокруг стареньких домов обустроена полноценная инфраструктура, чем не всегда могут похвастаться новостройки. Здесь вам и сады, и школы, и обилие магазинов, кафе, больницы, а также больше вариантов для устройства на работу.
Уютная обстановка. Отличительной чертой всех советских районов с хрущёвками является обустроенность придомовых территорий. Они хорошо озеленены, полувековые деревья имеют густую крону, что благоприятно сказывается на качество воздуха и уютность обстановки. Малая численность жителей. Еще одно важное достоинство – малая проходимость во дворах и большое количество парковочных мест. Так как этажность зданий небольшая, соответственно и жителей меньше, а значит во дворах редко гуляют незнакомые люди, а мест для парковки остается значительно больше, чем в переполненных многоэтажках. Сниженные расходы на ремонт жилплощади и оплату коммунальных услуг. Эти два показателя можно объединить, так как на их стоимость влияет непосредственно площадь квартиры. Среднестатистические хрущёвки имеют небольшой размер, что идеально подходит для одиноких людей или семей из 2-3 человек. Небольшое пространство позволяет серьезно сэкономить на ремонте (как правило, высота потолков редко превышает 2,5 метра, а максимальный размер комнат не превышает 20 кв.м.) и на плате за отопление и квартплату. Хороший способ инвестировать. Если учесть все вышеуказанные плюсы, то сразу можно определить еще один не менее привлекательный: квартира всегда будет пользоваться спросом для сдачи и последующей продажи. Поэтому, если у вас есть возможность инвестировать в недвижимость, тогда вполне стоит рассмотреть вариант покупки хрущёвки. Не все могут позволить себе снимать квартиру в довольно дорогой новостройке, а старенькие хрущёвки – это отличные варианты при ограниченном бюджете и желании жить в месте с хорошей инфраструктурой. Перспектива получить новое жилье. Москва активно ведет политику реновации (и вся страна тоже ее запускает), обеспечивая владельцев устаревших домов новенькими квартирами в новостройке. В большинстве случаев собственники ветхого жилья получают современные новые дома, с улучшенной планировкой и качеством постройки, а также с увеличенной квадратурой за счет полноценной кухни и ванной.
В отдельных случаях больше становится даже жилая площадь. По этой причине многие не спешат продавать старенькие квартиры, и даже наоборот, покупают их по заниженной цене в надежде в обозримом будущем сменить ветхие квадратные метры на новые.
А в чем же тогда недостатки?
Учитывая вышесказанное, может показаться, что у таких квартир, а соответственно и домов одни преимущества, но это не так. Есть у хрущёвок и свои серьезные недостатки:
Маленькая площадь. Парадокс, один и тот же показатель может оказаться достоинством и недостатком. Особенно ощутим этот недостаток, когда в квартире нужно разместиться большой семье. Комнатки маленькие, ванна и кухня вообще оставляют желать лучшего: не всегда есть место разместить даже стиральную машинку с вертикальной загрузкой, не говоря о встроенной посудомоечной машине или полноценном кухонном гарнитуре. Здесь же проблемы с планировкой: практически все квартиры имеют одну проходную комнату, что серьезно стесняет ее жителей. Маленькая лестничная клетка. Новостройки хороши просторными коридорами, широкими площадками и тамбурами, где с легкостью можно оставить коляску или велосипед. Все новостройки из-за большой этажности имеют лифт, чем совершенно не могут похвастаться пятиэтажки. Все на что могут рассчитывать жильцы: узкая лестница, по которой проблематично нести даже объемные пакеты, не говоря о крупногабаритной мебели, и миниатюрную площадку, где нет места ни для чего, кроме открывшейся двери и самих жильцов, входящих или выходящих из квартиры. Отсутствие лифта. Конечно, для владельцев жилплощади на 1-2 этаже нет проблемы подняться в собственную квартиру. Даже 3 этаж в таких домах считается идеальным вариантом: нет возможности заглядывать в окна с улицы, и не нужно забираться на последний этаж пешком. А вот при размещении на 4-5 этаже жильцы получают массу проблем. Далеко не все молодые могут с легкостью взбежать на 5 этаж, не говоря о пожилых, мамочках с маленькими детьми и людях с проблемами здоровья. А если еще и нести пакеты с продуктами или заносить тяжелые вещи (к примеру, делать ремонт), тогда 4-5 этаж вообще окажется квестом повышенной сложности. Устаревшие коммуникации. В 50-80-е годы наличие в доме холодильника и телевизора уже было показателем достатка. Соответственно проводимые в те времена электросети не получали той нагрузки, что присутствует в наше время. Одной розетки в комнате было вполне достаточно.
Но с появлением современной домашней техники (пылесосы, кондиционеры, стиральные машины и др.), нагрузка на и без того слабую проводку увеличилась в десятки раз, поэтому нередки случаи ее возгорания и перегрузки. То же касается и труб: они уже давно отслужили свой срок эксплуатации и подлежат замене, что не всегда вовремя происходит в старых домах без участия самих же жильцов.
Устаревшие блеклые фасады. Говорить об особой изобретательности строителей при постройке хрущёвок не приходилось и на начальном этапе. Дома строились по ускоренной системе, и не предусматривали изысков облицовки. Сегодня в большинстве случаев это уже давно потерявшие свою первоначальную ухоженность фасады, с облезшим покрытием и потрескавшимися стенами. В некоторых городах оживление старых хрущёвок финансируется местными органами самоуправления. Некоторые дома восстанавливаются за счет средств жильцов. Но в большинстве своем – это ветхие здания с непривлекательным видом. Плохая тепло- и звукоизоляция. Еще одним недостатком хрущёвок является качество возводимых стен. Они тонкие и кривые, без звукоизоляции, отчего возникает проблема с повышенной слышимостью в соседних квартирах, холодом в помещении и проблемами при ремонте.
Нередко можно встретить квартиры, где потолки, стены и пол настолько неровные, что все перепады видны даже невооруженным взглядом.
Проблемы при перепланировке. Важным минусом хрущёвских малагабариток является их неприспособленность к серьезным перестройкам. Во-первых, о них не думали на момент строительства. Во-вторых, дома уже довольно ветхие, из-за чего манипуляции со стенами могут причинить нежелательные последствия в виде обрушений или трещин в перекрытии и стенах. А также на проведение перепланировки придется собрать немало документов и получить разрешение, что тоже довольно проблематично, хотя и возможно.
Так стоит ли покупать хрущёвку?
Однозначного ответа мы вам дать не можем, так как у всех совершенно разные взгляды на предложенные плюсы и минусы. Одним минусы могут показаться не такими уж и страшными, а другие среди предложенных плюсов не смогут найти ничего позитивного.
Важно отталкиваться от своих возможностей, и только потом учитывать желания. Ведь новостройка – это еще не гарантия комфортной жизни и потребует много вложений. Как правило, дома в центре стоят необоснованно дорого, а те что находятся в районах, которые только начинают застраиваться не имеют полноценного обустройства.
Некоторые жители новостроек из отдаленных районов меняют свои просторные квартиры, чтобы быть поближе к разветвленной инфраструктуре. Поэтому не стоит сразу отвергать вариант «хрущёвки», размышляя о ней как о пережитке прошлого. Во всем всегда можно найти достоинства, главное, знать где искать.