Продажа квартиры в городах с высокой стоимостью недвижимости нередко нужна для покупки другого жилья. А если за вырученные деньги тут же приобретаются «метры», зачем оформлять сделку два раза? Можно провести обмен (с доплатой или без), сэкономив и время, и деньги. Но как сделать это правильно? Как убедиться, что ничьи права и интересы не ущемлены? В этой статье поговорим о том, как верно оформить мену недвижимости и какие могут быть подводные камни.
Содержание статьи
- 1 О законодательстве – в двух словах2 Оформление сделки3 Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?4 Нужно ли платить налог при обмене квартиры?5 Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?6 Проверка обременений7 Приём квартиры в trade-in: это обмен?8 Резюме. Договор сложнее купли-продажи, но не очень
О законодательстве – в двух словах
Договор мены предусмотрен ст.567 ГК РФ. К нему применяются те же условия, что и к соглашению о купле-продаже. Иными словами, сторонам нужно определиться с двумя важными моментами:
Точно идентифицировать объекты, подлежащие обмену (населённый пункт, адрес, площадь, инвентарный номер и прочие существенные моменты); Договориться о стоимости. При необходимости, определяется обязанность доплаты для конкретной стороны, а также размер и порядок внесения денежных средств.
Требования к квартире для мены:
- Нахождение в частной собственности (сторона по договору должна иметь право владения и распоряжения объектом); Отсутствие обременений (квартира не находится в залоге, ипотеке, не является предметом притязаний со стороны третьих лиц).
Важно! Согласно ст.72 ЖК РФ, пользователи квартиры по договору социального найма тоже вправе обменять объект. Они могут сделать это с пользователем такой же недвижимости. На практике такие сделки встречаются нечасто.
Оформление сделки
Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:
- техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН; документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.); удостоверение личности каждой из сторон сделки; согласие супруга, если объект приобретён в браке; согласие органов опеки, если в квартире проживают дети; другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).
Особенности проведения сделки:
Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр); До подписания определяются порядок и условия доплаты; Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).
Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.
Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?
В интернете – множество советов о том, что обмен лучше оформить через два договора купли-продажи. Не рекомендую пользоваться этой схемой по следующим причинам:
Фактически происходит не купля-продажа, а обмен, деньги не передаются; В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не получится; В каждом договоре указывается цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» исчезает.
Откуда вообще взялась идея прятать обмен за двойной куплей-продажей? Думаю, это придумали риэлторы, чтобы брать двойной тариф с клиентов. Нет никакой проблемы прописать в договоре мены недвижимости необходимость доплаты, оставление мебели и прочие условия. Более того: законодательно нет запрета обменять одну квартиру на две другие (особенно равноценные), на загородный дом или даже на участок.
Обратите внимание! Договор мены в отношении ипотечной квартиры теоретически возможен, но на практике банки не дают согласия на подобные сделки.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?
Интересный совет – «уравновешивание» стоимости квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае нужно индивидуально определять каждый предмет и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «опцией» при продаже квартиры, так как объект продаётся либо с отделкой, либо без.
Как выйти из ситуации? Указать в договоре только дорогие вещи (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовой шкаф, холодильник. Ещё один вариант – составить приложение к договору, где будет перечисляться мебель. Но лучше – прописать в соглашении доплату в рублях, которая по договорённости будет принята мебелью.
Проверка обременений
Может показаться, что обмен – безопаснее чистой покупки. Действительно, при отмене сделки стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать – появится ещё одно заинтересованное лицо. Теоретически цепочка сделок рискует стать внушительной. Вот почему стоит проверить контрагента через реестры:
- исполнительных производств; банкротов; залогов.
Идеально – попросить у продавца выписку из кредитной истории. Если на контрагенте нет долгов, значит, риски тоже минимальные. При регистрации в Росреестре произвести отчуждение квартиры с обременениями не получится. Но, повторюсь, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние – это проще, чем пытаться вернуть деньги за недвижимость.
Приём квартиры в trade-in: это обмен?
Застройщики предлагают такую схему, как принятие старой квартиры в зачёт новой. Эта услуга аналогична трейд-ину в автосалоне. Однако девелоперы не проводят такую сделку как обмен. Выстраивается сложная цепочка соглашений, где старая квартира может покупаться, а вырученные деньги – инвестироваться в возведение новой. Это не является меной, обеспечить безопасность такой сделки непросто.
Резюме. Договор сложнее купли-продажи, но не очень
Итак, если нужно одновременно продать и купить квартиру, мена подойдёт. Сделка законом не запрещена, особых требований к ней не предъявляется. Ключевой нюанс – это правильное оформление договора. Придётся раскошелиться на юридическую помощь, как минимум – на услуги нотариуса.
Кстати, в мене есть свои плюсы, главный из которых – безопасность. Обе стороны не будут иметь дело ни с наличными, ни со счётом в банке (или по крайней мере – с минимальной суммой). Такая сделка не в почёте у мошенников, поэтому риск оказаться обманутым невелик.