Оформить кредит и не остаться без гроша. Сколько необходимо зарабатывать, чтоб банк одобрил ипотеку? — odnoklassniki-jl.ru

За крайние 2 года банки выдали около 6 миллионов ипотечных кредитов – это в среднем по одному кредиту на 25 россиян. Кажется, ее выдают совершенно всем – но по сути, чтоб оформить кредит, необходимо проходить по всем характеристикам банка, и основной из их – доходы. Мы спросили у профессионалов, какие должны быть доходы у заемщика, чтоб банк одобрил ему ипотеку.

Содержание статьи

1 Дело не только лишь в процентной ставке2 Что просит закон по части доходов3 Каких доходов требуют банки4 Как все верно высчитать

Дело не только лишь в процентной ставке

С 2018 года правительство интенсивно увеличивает объемы ипотечного кредитования – в большей степени через муниципальные программки. Так, если с 2018 года льготную ипотеку получают семьи с 2 и наиболее детками, то в 2020-м ипотека с субсидированием по госпрограмме выдается совершенно практически без ограничений – и некие банки не ограничились установленными программкой 6,5% годичных и опустили ставку еще ниже. Есть еще сельская ипотека, дальневосточная ипотека, «древесная» и остальные программки.

На 1-ый взор все это смотрится практически совершенно – заемщик получает фактически беспроцентную рассрочку (ставка 6% годичных – это приблизительно столько же, на сколько любой год обесценивается рубль), и ипотеку должны оформлять совершенно все, у кого есть потребность в жилище. Но в действительности все не так просто.

В правительстве дискуссируют вопросец продления госпрограммы по 6,5% (пока она запланирована до ноября текущего года), заместитель министра денег Алексей Моисеев выступил против. Он считает, что правительство может раздуть на этом пузырь, выдавая кредиты тем, кто не сумеет их обслуживать. А 40% россиян не сумеют взять ипотеку даже по ставке 0% годичных (другими словами, даже если просто поделить цены квартиры на 20-25 лет).

Так что при оформлении ипотечного кредита ставка – не единственное, на что необходимо уделять свое внимание.

А если оценить полную сумму расходов при оформлении ипотечного кредита, перечень будет очень большим:

начальный взнос. Обычно, это минимум 20% от цены жилища, но на данный момент банки готовы выдавать кредиты со взносом в 10-15%. Начальный взнос для банка – гарантия того, что при дефолте заемщика он не растеряет на разнице в цены первичного и вторичного жилища (а еще – доп метод оценить заемщика);
расходы на оценку жилища. Без оценки банк не выдаст кредит, но она платная и стоит от 5 тыщ рублей;
страховка недвижимости. Это непременное условие по ипотечным кредитам – банк должен быть уверен, что не растеряет свои средства даже при пожаре либо затоплении квартиры;
госпошлина за регистрацию. Необходимо будет произвести оплату 2000 рублей госпошлины за регистрацию права принадлежности;
добровольческая страховка жизни и здоровья, чтоб понизить процентную ставку. Условия кредитования прописаны так, что заемщику дешевле платить 15-20 тыщ рублей в год за личную страховку, которая стопроцентно добровольческая и фактически никчемная для него.

И если оценку жилища и регистрацию необходимо будет произвести оплату сходу, то обе страховки придется продлевать любой год. А что касается начального взноса, почти все берут на это потребительский кредит и еще пару лет его выплачивают.

Из-за всех этих расходов заемщик может серьезно прогадать – получая заработную плату в каком-то фиксированном размере, он будет надежды на определенную сумму каждомесячного платежа, но по факту будет обязан платить больше. С сиим уже пробуют разобраться законодатели, но до ипотечного кредитования дело пока не дошло.

Что просит закон по части доходов

С 1 октября 2019 года в потребительском кредитовании наступила фактически новенькая эпоха – банки больше не могут бесконтрольно увеличивать кредитование тех клиентов, которые уже и так закредитованы. Банк Рф стал добиваться рассчитывать по любому клиенту показатель долговой перегрузки – правда, пока лишь по потребительским кредитам.

Показатель долговой перегрузки (ПДН) – это соотношение общей суммы платежей по всем кредитам за месяц к сумме каждомесячного дохода заемщика. И если ПДН окажется выше 50%, то банк будет обязан использовать прибавки к уровню риска по этому кредиту. На практике это означает, что банку придется сформировывать больший по сумме резерв – а это отвлечение средств из оборота и понижение возможной прибыли.

Данные о кредитах заемщика банки берут из бюро кредитных историй, а данные о доходах запрашивают у самого заемщика. Пока прибавки к коэффициентам риска используются лишь к потребительским (необеспеченным) кредитам, а при выдаче ипотечных ПДН впрямую не влияет на одобрение.

Центробанк планировал ввести неотклонимый расчет ПДН и для тех заемщиков, которые оформляют ипотечные кредиты – начиная со 2-ой половины 2020 года. Но 2-ое полугодие уже пришло, а ПДН банки все еще не рассчитывают. Банк Рф решил отложить введение завышенных коэффициентов для кредитов закредитованных заемщиков, а на какую конкретно дату – пока не сообщается.

Может быть, когда ПДН по ипотечным кредитам все таки будет введен, окажется, что выдавать ипотеку будет просто некоторому. Недавнешнее исследование Объединенного кредитного бюро по ипотечным заемщикам за 2019 год показало, что средний показатель ПДН по ним вырос до 50,1%. Это означает, что средний заемщик дает на погашение собственных долгов чуток больше половины доходов.

Наиболее того, ПДН различается для заемщиков с различными доходами:

заемщики с доходами до 30 тыщ рублей за месяц отдают за кредиты 86% доходов;
заемщики с доходами от 30 до 50 тыщ рублей отдают 58,4%;
заемщики с доходами от 50 до 70 тыщ рублей – отдают 45,5% доходов.
в среднем все заемщики с доходами до 70 тыщ рублей отдают за кредиты 63,3% собственных доходов.

Данные Центробанка приблизительно такие же – большая часть заемщиков получают не наиболее 70 тыщ рублей за месяц, и отдают по кредитам от 47 до 50% от собственных доходов. Кредитные организации молвят приблизительно о том же – что большая часть ипотечных заемщиков получают заработную плату до 70 тыщ рублей за месяц. Беря во внимание, что среднемесячная заработная плата в мае 2020 года по данным Росстата составляла чуток больше 50 тыщ рублей, а медианная – наименее 30 тыщ, «вилка» выходит довольно большая.

Так сколько же необходимо получать, чтоб банк одобрил ипотеку?

Каких доходов требуют банки

То, как банк оценивает заемщика, постоянно закрытая информация, но основное внимание в скоринговых моделях уделяется доходам, опыту работы (в том числе на крайнем месте) и надежности его работодателя.

Если следовать логике, то банки должны примерно оценивать неотклонимые каждомесячные расходы заемщика – к примеру, на услуги ЖКХ, продукты, проезд, утехи, исцеление, малышей и т.д., и опосля вычета всех этих расходов из суммы доходов обязано оставаться довольно, чтоб клиент мог оплачивать кредит.

По факту банки обычно разглядывают анкету заемщика, и если ее одобряют – то одобрение распространяется на определенную сумму. К примеру, клиент желает приобрести квартиру за 3 миллиона рублей в ипотеку и у него есть 600 тыщ рублей на руках, но банк оценил доходы клиента и согласен выдать лишь 2,2 миллиона рублей. В данной для нас ситуации клиенту остается отыскать еще 200 тыщ на начальный взнос, либо отыскать наиболее дешевенькую квартиру, либо сторговаться с торговцем (хотя если это первичный рынок, то торговаться с застройщиком не получится).

Но как конкретно банки определяют малый доход либо очень вероятную сумму кредита для клиента? Как считает Ольга Ильюшкина из ипотечного агентства, банки просто «прикидывают» расходы семьи на те либо другие цели:

Обычно размер заработной платы, которую нужно подтвердить заёмщику, рассчитывается от нескольких причин – хотимый каждомесячный платёж и имеющиеся кредитные обязательства клиента. Приведём пример: допустим, заёмщик желает взять ипотеку с каждомесячным платежом в 20 тыщ рублей. Дальше мы узнаём о его кредитных обязанностях. Допустим, клиент каждый месяц платит 10 тыщ рублей по потребительскому кредиту. Не считая того, у него есть кредитная карта с лимитом в 300 тыщ рублей. Даже если он не пользуется кредиткой, в банке отнесут приблизительно 5% от лимита (15 тыщ) к кредитной перегрузке. Выходит, что с учётом будущей ипотеки кредитная перегрузка клиента составит 45 тыщ. Не считая того, некие банки учитывают и расходы на несовершеннолетних малышей и остальных лиц, находящихся на иждивении у заёмщика. В среднем по 7 тыщ на ребёнка. Полученную кредитную нагрузку мы умножаем на два. Выходит, что для одобрения ипотеки малая заработная плата заёмщика обязана составлять около 90 тыщ рублей.

Ольга Ильюшкина, управляющий отдела ипотечного кредитования агентства ПИА.

Как того и следовало ждать, опосля начала пандемии коронавируса у клиентов начали понижаться доходы, соответственно, банки ужесточили требования к заемщикам – ужесточили правила кредитного скоринга и наиболее кропотливо оценивают платежеспособность. Все это закономерно привело к росту числа отказов по кредитам, при этом почаще начали отказывать самым рискованным группам:

те, кто оплачивает начальный взнос материнским капиталом;
юные спецы;
личные предприниматели (им и так ипотеку практически не выдают);
те, кто работает в отраслях из числа более пострадавших от пандемии.

В неплохом положении оказались те заемщики, которые работают на правительство (бюрократы и бюджетники) – они практически не находятся под риском увольнения, а некие даже стали получать чуток больше. В эталоне – если таковой клиент к тому же получает заработную плату на карту банка, при отсутствии каких-либо заморочек с кредитной историей это фактически гарантия одобрения ипотечного кредита.

Правда, банки глядят и на доходы даже таковых «приоритетных» заемщиков – даже в госсекторе до сего времени встречаются заработной платы на уровне МРОТ. Но если доходы у клиента недостаточно высоки, банки могут пойти на хитрость и предложить просто удлинить срок кредитования, отмечает Иван Зинченко из «Ипотека.Центр»:

Зависимо от суммы кредита, будет считаться подходящий доход для погашения здесь, чем меньше срок кредита, тем выше должен быть доход для внесения каждомесячного платежа, а чем больше срок, тем наименьший каждомесячный платеж и доход для погашения кредита. При расчете ипотеки учитывается процент от заработной платы, соразмерно которому и определяется очень допустимая сумма. Определенную цифру трудно именовать, потому что почти все зависит от локации и цены квартиры, которую желают приобрести ипотечные заемщики.

Если гласить с цифрами, то, к примеру, при сумме кредита 3 миллиона рублей на 15 лет сумма каждомесячного платежа будет 50 тыщ. И дальше по повышению: для 6 миллионов – около 80 тыщ, 12 миллионов – около 100 тыщ и выше.

Иван Зинченко, директор по продажам Ипотека.Центр.

Что все-таки касается начального взноса, то тут все разносторонне. С одной стороны, президент Рф Владимир Путин распорядился понизить начальный взнос по льготной домашней ипотеке до 15% (на данный момент это минимум 20%), но банки обычно практически не выдают кредиты при таковых критериях. К примеру, один из банков показал такую статистику: лишь 9% из всех одобренных заявок были по кредитам с начальным взносом меньше 20%.

Так что распоряжение президента может не посодействовать – банки формально будут добиваться начальный взнос от 15%, но тем, кто дает меньше 20%, они будут просто почаще отказывать, ссылаясь на собственные системы оценки платежеспособности заемщиков.

Как все верно высчитать

Ипотечный кредит в почти всех вариантах оказывается прибыльнее аренды жилища – при сравнимых каждомесячных платежах квартира сходу перебегает в собственность заемщика, а через 15-20 лет кредит выплачен и он может свободно ею распоряжаться. Но если при денежных дилеммах из арендованного жилища можно без заморочек съехать (к примеру, в наиболее дешевенький вариант), то ипотека – это серьезно и навечно.

Подступать к оформлению ипотеки необходимо с разумом – рассчитав все вероятные числа и опасности. Заемщику необходимо придерживаться нескольких принципов:

заблаговременно просчитать свои будущие расходы (а еще лучше – просчитать с неплохим припасом). Как гласит Кирилл Сиволапов из Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, лучше, чтоб на выплату всех неотклонимых платежей по кредитам уходило не больше половины заработной платы заемщика;
не считая неотклонимых расходов и выплат по кредиту обязана оставаться какая-то сумма из заработной платы. Как нам поведал вице-президент QBF Владимир Масленников, каждомесячные доходы должны быть как минимум в 3 раза выше, чем сумма платежей по всем кредитам. В цифрах это дает приблизительно 70,7 тыщ рублей за месяц в среднем по Рф, а для Москвы малые доходы будут составлять 158,4 тыщи рублей;
не гнаться за кредитами «по двум документам», с наименьшим начальным взносом и иными завлекающими акциями. Все это впрямую влияет на процентную ставку – другими словами, оформить таковой кредит проще, но платить по нему придется больше. Лучше предоставить справку по форме 2-НДФЛ и остальные документы, но получить кредит под минимальную ставку;
брать потребительский кредит на начальный взнос – не наилучшая мысль. Во-1-х, это наращивает долговую нагрузку в 1-ые годы выплаты ипотеки, а во-2-х, может стать предпосылкой отказа в ипотечном кредите;
постоянно иметь припас средств на оплату ипотеки. Спецы рекомендуют отложить средств хотя бы на 6 каждомесячных платежей и не растрачивать их. Как показала эпидемия коронавируса, утратить работу можно практически «на ровненьком месте», а отыскать новейшую будет не весьма просто, тем наиболее чтоб заработная плата позволяла оплачивать ипотеку;
если заработная плата немножко не дотягивает до подходящего уровня, чтоб банк одобрил кредит, можно испытать перевести в него свою заработную плату. Госдума уже довольно издавна приняла закон против «зарплатного рабства» – получать заработную плату можно через хоть какой банк, который для такового клиента даст чуток наиболее достойные внимания условия.

Но основное, о чем необходимо задуматься – готовы ли вы в течение последующих 15-20 лет тянуть каждомесячные выплаты по ипотеке? Поначалу кажется, что ради собственного жилища можно потерпеть некое время, но длительная ипотека почти всех подавляет психологически – даже если у человека высочайшая заработная плата и нет заморочек с средствами.