Когда люди приобретают квартиру в ипотеку, они покупают своё. Это арендному жилью можно «простить» недостатки: маленькую кухню, совещённый санузел или проходную комнату. А в своей квартире хочется, чтобы всё было идеально. Пожелал объединить гостиную и кухню – сделал. Захотел отказаться от газа в пользу электричества – готово. Но… Жильё ведь находится в ипотеке у банка!
Можно ли в такой квартире делать перепланировку и переустройство? Насколько это легально и реально? Что будет, если перенести стены, расширить проёмы и изменить назначение комнат без согласия банка? Наконец, можно ли попасть на деньги? Разбираемся в законах и практике прямо сейчас.
Содержание статьи
- 1 Перепланировка квартиры, находящейся в залоге: немного теории2 Читаем договоры3 Порядок перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке4 Сделал перепланировку без согласия банка: что будет?5 Какие работы не требуют согласования?6 Судебная практика7 Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально
Перепланировка квартиры, находящейся в залоге: немного теории
Владельцу жилья нужно знать три важных момента:
Квартира, находящаяся в ипотеке, банку не принадлежит. Её владелец может распоряжаться имуществом, но до разумных пределов: продать или подарить без согласия кредитора не получится. Правовые аспекты перепланировки урегулированы Гл.4 ЖК РФ. Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании допускается в случае, если проект противоречит требованиям законодательства. Согласно п.3 ч.1 ст.343 ГК РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости.
Любая перепланировка должна выполняться с соблюдением законодательства. Но если мы говорим про ипотечную квартиру, грядущие изменения не должны повлечь её удешевление. В противном случае, банк может потребовать рассчитаться по долгам досрочно.
Это интересно! Задолженность по ипотекам в РФ на 01.09.2021 составила 10,954 трлн. рублей. Просроченная задолженность на ту же дату достигла 66,13 млрд. рублей.
Источник: cbr.ru
Читаем договоры
Поскольку основной поставщик ипотеки на рынок – Сбербанк, к его типовому соглашению мы и обратимся. Общие условия кредитования можно найти на официальном сайте учреждения. Согласно п.4.4.15, заёмщик (созаёмщик) обязуется не проводить переустройство и перепланировку объекта без предварительного письменного согласия Кредитора. Такое же условие содержится и в других типовых соглашениях Сбербанка.
Источник: sberbank.com
Важно! Если договор содержит запрет на перепланировку (переустройство), придётся обращаться за заключением дополнительного соглашения
«Райффайзен Банк» – ещё один популярный провайдер ипотеки. Здесь со мной пообщался специалист учреждения. Он заверил, что особых проблем с получением разрешения возникнуть не должно.
Источник: чат с банком raiffeisen.ru
Порядок перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке
Заёмщику нужно выполнить следующие действия:
Заказать проект предполагаемых работ, подготовить документы (техпаспорт, свидетельство о регистрации объекта); Получить согласие банка на предполагаемые работы; Согласовать перепланировку (переустройство) в профильном органе (для Москвы – Мосжилинспекция, выбрать подходящее учреждение можно на Госуслугах или в МФЦ); После завершения строительства повторно известить банковское учреждение о том, что работы выполнены.
Сделал перепланировку без согласия банка: что будет?
Точной статистики никто не ведёт, но значительная часть работ по переносу стен, расширению проёмов и прочего выполняется самовольно. Зачастую люди вообще не задумываются о том, что те или иные вмешательства требуют согласования. Целенаправленно банки не изучают состояние квартир и не проверяют, была перепланировка или нет.
Важно! Представитель банка имеет право осмотреть объект, находящийся в залоге.
Если это и выяснится, то случайно, и вряд ли станет основанием для расторжения договора кредитования. Однако соглашением может быть предусмотрен штраф в подобной ситуации. В исключительных случаях кредитор потребует досрочно рассчитаться по своим обязательствам. Думаю, это возможно в ситуации, когда из-за неудачного ремонта квартира резко потеряла в цене.
Какие работы не требуют согласования?
Внесение коррективов в характеристики жилого помещения бывает двух типов:
Перепланировка Переустройство
- перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров
- установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения
Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
Большинство простых «вмешательств» согласования не требует: это замена входных и межкомнатных дверей, остекление балконов, замена окон, обустройство потолков и многое другое. Отдельные работы и вовсе проводить нельзя: обустраивать ниши на месте воздуховодов, захватывать общие коридоры, расширять балконы первых этажей.
Судебная практика
Как видно из решений, опубликованных на сайте sudact, банки не препятствуют и согласованию перепланировки даже постфактум. Обратите внимание на решение Октябрьского райсуда г.Барнаула от 25.05.2020. Семья П. подала иск о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии к местной администрации.
Ранее чиновники отказали в осуществлении процедуры по той причине, что на момент обращения к ним работы уже были выполнены. Квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк», который дал согласие на узаконивание перепланировки. В результате суд иск семьи П. удовлетворил.
Схожее решение вынес Шелеховский горсуд 17.09.2020. Местная администрация тоже отказала в согласовании перепланировки, которая уже была выполнена. В данном случае любопытно, что суду оказалось достаточно отсутствия возражений ПАО «Сбербанк». О том, дал кредитор согласие или нет, решение умалчивает. Подобных вердиктов можно привести десятки – иных я не обнаружил.
Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально
Итак, право на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, всё равно переходит покупателю. Значит, он может распоряжаться своей квартирой так, как захочет – но с некоторыми оговорками. Например, нельзя совершать действия, которые могут повлечь снижение стоимости жилья и ущерб банку.
Перепланировка и переустройство ипотечной квартиры не запрещено. Но в обычную схему (проект – согласование – ремонт) добавляется ещё и разрешение от банка. Его нужно получить до того, как работы будут произведены, а ещё – известить учреждение о готовности. Если банк не был уведомлен о предстоящих работах, ничего страшного, скорее всего, не произойдёт.
Как показывает практика, такие перепланировки узакониваются в судебном порядке. Их так много, что служителям Фемиды достаточно просто отсутствия претензий со стороны банков. Впрочем, должник может быть оштрафован, а в отдельных ситуациях речь пойдёт о расторжении договора. Другой вопрос, что происходит это редко.