Арендуемый земельный участок может находиться в федеральном или муниципальном ведении либо принадлежать физическим или юридическим лицам. При этом арендатор земли имеет приоритетное право выкупа. Пошаговая инструкция, подготовленная руководителем компании Денисом Шалимовым, экспертом в маркетинге юридических и консалтинговых услуг и директором компании «Пиар-Ассистанс», поможет не только разобраться в этом вопросе, но и сэкономит ваши деньги.
Содержание статьи
- 1 Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность2 Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде3 Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды4 Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность5 Сложности, которые могут возникнуть и почему лучше обратиться к специалистам?
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
В России обычно арендуют землю два вида собственников. Первыми являются фермеры и крупные агрохолдинги. Они во временное пользование берут земли сельскохозяйственного назначения и выращивают на них разные культуры. Сейчас спрос на землю очень высокий особенно в Краснодарском крае – житнице России. Но и в Центральном федеральном округе (ЦФО) за последний год-два вырос спрос на землю. Сразу скажу, что государству не совсем выгодно продавать эту землю, гораздо прибыльнее ее сдавать. Ведь в таком случае, оно может диктовать арендатору свои условия.
Но все же советую, если соблюдены все условия – участок находится в аренде более трех лет, нет никаких нарушений в землепользовании, задолженностей и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном российском субъекте, – выкупать. Таким образом, уже не государство, а владелец, к примеру хозяин крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) будет диктовать условия на случай, если крупный агрохолдинг захочет его выкупить.
И второй вид собственника – это владелец коммерческой недвижимости, построенной на государственной земле. И здесь тоже есть свои формальности, которые необходимо соблюсти. Выкупить землю можно, если все здания, находящиеся на ней, принадлежат одному собственнику – будущему покупателю. Важно помнить, что в городах, впрочем, как и в и других населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только земли с уже построенными на них зданиями и строениями.
Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде
Логичный ответ – выкупать землю. Но существует список земель, которые нельзя выкупить у государства ни при каких обстоятельствах. В него входят природоохранные земли, земли, принадлежащие Минобороны, изъятые из оборота и городские зоны поселения. Выкупить их нельзя, но можно арендовать. Существуют также ограничения на земли у водоемов и исторических достопримечательностей.
Но, если земля соответствует всем законным для выкупа параметрам, то можно приступать к процессуальным действиям и обращаться в госорганы с заявлением о выкупе с приложенными к нему документами. Потом остается ждать ответа от госорганов, а им зачастую свойственно его затягивать, потому что как ни крути, но государству не выгодно, продавать кому-то свою землю.
Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, то в таком случае решения можно ждать месяц. Когда возникают вопросы по границам или связанные с видом разрешенного строительства, то процесс затягивается до шести месяцев. При наличии самовольных построек на земле, решение может и вовсе затянуться до года, ведь эти строения надо будет зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды
В России к каждому городу существует определенный список требований, разрешающий выкупить земельный участок из государственной аренды.
Стоимость выкупа арендованной земли разная и зависит от кадастровой стоимости земельных участков. К примеру, в Подмосковье сумма выкупа составляет 15% от кадастровой стоимости, в Москве – 100%, в Воронежской области – 100%, в Курской области – 50%, в Белгородской – 100%, в Орловской – 60%. Для того, чтобы узнать эту цифру, надо обратиться к региональному законодательству.
Как показывает практика, кадастровая стоимость земельного участка часто бывает завышена. В таком случае ее надо пытаться понизить. Это возможно, хоть и звучит на первый взгляд, неправдоподобно.
Для этого необходимо будет поменять вид разрешенного строительства, что и позволит снизить кадастровую стоимость. Существуют специальные техники, которые, к сожалению, знакомы не всем юристам, работающим в сфере земельного законодательства. Но зная их есть реальная возможность выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости. И практика это доказывает. К сожалению, собственникам, которые сами, без помощников обращаются в госорганы, никто это не объясняет.
Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность
- Первый шаг – это сбор документов. Собственнику будет необходимо заявление о желании выкупить землю в госорганы, паспорт, документы, указывающие на законные основания использования земли, кадастровый паспорт с указанием установленных границы и стоимости, акт оценки, технический план и выписка из ЕГРН. Второй шаг – при отсутствии кадастрового паспорта понадобится встать на учет. Если вы не знаете о том, есть он или нет, то можно запросить в МФЦ кадастровую выписку и предоставить межевой план о закреплении границ участка. Третий шаг – обращение в администрацию муниципалитета, в чье ведомство входит земля. Четвертый шаг – заключение договора выкупа земли из госаренды. Пятый шаг – регистрация сделки.
По сути, после этого бывший арендатор земли становится ее законным владельцем.
Имейте ввиду, что на каждом этапе выкупа нужно будет оплачивать госпошлину.
Сложности, которые могут возникнуть и почему лучше обратиться к специалистам?
Самое неприятное, когда могут отказать в выкупе. Произойти это может из-за неправильно оформленных документов, неточностей в цифрах и недостоверных сведениях, предоставленных в госорганы. Будьте уверены, они проверяют бумаги с особой въедливостью.
На определенном этапе собственнику придется нанимать кадастрового инженера, проектировщика, юриста и оценщика. Поэтому советуем нанимать узкоспециализированных на земельных вопросах юристов, потому что в одиночку этот тернистый путь преодолеть почти невозможно.