Заемщик с работой по трудовому договору может взять ипотечный кредит почти без проблем – ему достаточно подтвердить занятость и доходы (и не иметь проблем с кредитной историей). Но у ИП все гораздо сложнее – банки почти не выдают им ипотеку. Доцент Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева рассказала нашим читателям, на каких условиях банки выдают ипотеку предпринимателям и каковы особенности таких кредитов.
Содержание статьи
- 1 Ипотека для ИП – особенности2 Требования разных банков3 Как повысить свои шансы на одобрение?4 Расписываем все по этапам
Ипотека для ИП – особенности
Каких-либо специальных положений в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) относительно Индивидуальных предпринимателей (далее – ИП) нет. Скорее, это прерогатива банка, который сам устанавливает дополнительные требования к таким видам кредитов в целях уменьшить свои риски. Как правило, это следующее:
- возраст заемщика должен быть от 21 года; гражданство Российской Федерации; непрерывный стаж работы на последнем месте в среднем от 6 месяцев; выплаты по данному ипотечному кредиту и по другим обязательствам заемщика не должны превышать 50 процентов от получаемого им дохода; первоначальный взнос.
Требования разных банков
Из-за того, что законодатель не урегулировал данные положения, думаю, стоит лучше обратиться к самим требованиям банка. Например, можно рассмотреть ипотеку для ИП в Москве от Сбербанка. Данный банк предоставляет следующие условия:
- первоначальный взнос от 20 процентов; срок кредита до 30 лет; минимальная сумма кредита – 300 000 рублей; ставка от 5 процентов; максимальная сумма кредита – 30 000 000 рублей; подтверждать доход не обязательно (но все же желательно).
А если брать требования к заемщику в Росбанке, то увидим следующее:
- возраст: от 21 года до 65 лет на момент погашения; предоставление паспорта, декларации о доходах и управленческой отчетности.
Можно обратить внимание и на требования ипотечного кредита в Альфа-Банке:
- Гражданство России, Украины или Белоруссии; Возраст – от 21 года; Возраст на момент погашения – до 70 лет; Трудовой стаж – от одного года (сколько ИП должен заниматься своей деятельностью не указано, но по аналогии можно предположить, что не менее года); Надбавка к базовой ставке для ИП – 0,5 процента; Надбавка к базовой ставке для ИП по двум документам – 0,5 процента.
То есть, в Альфа-банке у ИП надбавка к ставке минимум 0,5 процента, а если он еще и предоставит только два документа, то целый 1 процент.
Как повысить свои шансы на одобрение?
Как показывает практика, банки не охотно дают ипотеку индивидуальным предпринимателям из-за повышенного риска в их деятельности. Для подтверждения своей надежности необходимо, чтобы ИП было зарегистрировано хотя бы полгода. Например, в Росбанке одобряют ипотеку только тем ИП, которые официально занимаются своей деятельностью более года. Хотя про это ни слова в разделе «Требования» на официальном сайте банка, но такова практика.
Желательно и предоставить необходимые справки о доходах, в том числе 2-НДФЛ, налоговые декларации и т. д. Например, Сбербанк на своем официальном сайте заявляет, что подтверждать доход вовсе не обязательно. Но если снова посмотреть на практику, то есть два «НО»:
вероятность одобрения ипотечного кредита сильно снижается; если ипотека даже будет одобрена, то под более высокий процент.
Лучше брать ипотеку с поручителями или со созаёмщиками. Риски для банка снова будут снижаться, а соответственно, Ваш кредит скорее одобрят и не под такой высокий процент, как это могло бы быть.
Также лучше в некоторых банках подавать заявку в онлайн формате, через сайт. Например, тот же Росбанк дает за это скидку. Но тут надо смотреть на условия каждого отдельно взятого банка. Где-то это может быть, а где-то нет. Определённые льготы могут быть предоставлены и за выполнение других условий. Везде все по-разному, надо знакомиться с предложением каждого банка.
Кроме всего вышеуказанного стоит предоставить договоры с клиентами, если они есть, чтобы подтвердить свою платежеспособность в будущем. Но банки, как правило, не требуют этого, но при рассмотрении Вашей заявки это учтут и «плюсик» будет.
Чем выше первоначальный взнос, тем лучше. Всегда стоит помнить, что банки скептично относятся к такой категории заемщиков, как ИП – шанс одобрения ипотеки меньше. Поэтому лучше всеми способами подтвердить свою платежеспособность, показать, что риски для банка минимальны. Первоначальный взнос – хороший способ сделать это. Тем более выплачивать оставшиеся сумму кредита будет легче.
Конечно же еще важна кредитная история. Думаю, тут все понятно. Хорошая кредитная история – шанс одобрения ипотечного кредита повышается, плохая кредитная история – такой шанс минимален.
Стоит приложить и справки об имеющемся у Вас имуществе. Ваши активы будут выступать неким гарантом Вашей платежеспособности.
Расписываем все по этапам
Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки примерно такая:
выбрать банк и заполнить заявку на ипотеку, приложив к заявлению необходимые документы; определиться с недвижимостью (должна соответствовать требованиям банка, иначе в кредите откажут); Произвести оценку недвижимости (надо выбрать аккредитованную банком оценочную компанию, получить от нее отчет об оценки недвижимости, который позже направить в банк); Застраховать недвижимость (снова в целях уменьшения рисков для банка); Оформить закладную; Заключить договор.
В принципе, как уже сказано, законодатель не урегулировал правила выдачи ипотечного кредита для ИП, это прерогатива банков, поэтому нельзя выделить какие-то требования, условия, которые подошли бы ко всем банкам, все же везде есть свои отличия. Процесс получения ипотеки, в принципе, во многом схож с процессом получения ипотеки обычными гражданами.
Различия имеются в подаче заявки – ИП сложнее угодить банку, он не так привлекателен, как простой работник, что объясняет более жесткие требование к таким заемщикам и не такие привлекательные условия, как для обычных граждан.