Изучаем достоинства Контракта Долевого Роли
Состояние дел до принятия ДДУ
Застройщики начала 2000-х были величавыми комбинаторами. Дела продавцов с покупателями напоминали сюжет мультика про ежика в тумане. 1-ые отдавали свои кровные под смутные обещания туманных перспектив. 2-ые этими кровными рисковали.
Угроз было много. Даже опосля выдачи ключей удовлетворенность новоселов могла быть недолгой: то вдруг выяснялось, что стройка произошла без разрешения, и уже готовые дома будут сносить, то у одной квартиры оказывалось несколько хозяев. В Москве было несколько судебных разбирательства, когда большие строй компании продавали одно и то же жилище до 4 раз. Рекордный пример – скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов на западе столицы застройщик ухитрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.
Что уж гласить о проектах, которые оставались на бумаге либо преобразовывались в долгострой. С той поры слово “дольщик” стали употреблять c прилагательным “обманутый”. Словосочетание сделалось устойчивым, поэтому что неувязка достигнула суровых масштабов. На данный момент в Рф обманутых дольщиков около 40 тыщ.
В 2005 туман рассеялся. Федеральный закон №214 «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» навечно изменил жизнь застройщиков.
Сначала, он обязал заключать с покупателями жилища договоры долевого роли (ДДУ), которые и стали гарантией от почти всех проблем. И вот почему:
Договоры долевого роли (ДДУ) с покупателями регистрируются в Росреестре. Само собой – одна и та же квартира не быть может оформлена два раза. Это стопроцентная защита от «двойных продаж». Строительная организация не может заключать ДДУ и брать средства будущих новоселов до дизайна прав на землю и подготовки проектной документации с ее следующей экспертизой. Это гарантия того, что ни в процессе, ни тем наиболее опосля окончания строительства никаких проблем у хозяев жилища не возникнет.
Застройщик не имеет права увеличивать в однобоком порядке цены на квадратный метр. Эта стоимость зафиксирована в договоре. Но здесь стоит держать в голове о изменении фактической площади жилища. Если в процессе строительства площадь квартиры возросла на 5% от общего метража жилища, то придется доплатить. Соответственно, если меньше на 5% процентов, то недоимок ворачивается к для вас в валютном эквиваленте. Непременно проследите, чтоб это условие было отражено в ДДУ.
Трудности строителя – инфляция, рост цен на материалы. доп вложения, с сиим связанные, покупателя касаться не должны. Любые пробы торговца применять эти конкретные аргументы и вынудить дольщика доплатить могут стать поводом для судебного разбирательства. Прецеденты уже были – дела закончились полной и беспрекословной победой новоселов.
Достоинства ДДУ
К гарантиям 214 ФЗ стоит добавить несколько преимуществ, которые получают новоселы. Вы имеете дело с заблаговременно согласованным проектом и понимаете обо всех его деталях. Другим словами, вы вкладываетесь не в «некий дом, который когда-то построят». Вы платите средства за понятную этажность, свойство, определенную технологию строительства. Подписывая ДДУ, вы официально договариваетесь обо всех деталях собственного приобретения: указываете номер и размер квартиры, малые отступления в метраже и планировке, сроки сдачи дома. С 2017 года требования к предмету контракта ужесточились. При его заключении должны быть указаны четкие черта строения: количество этажей, материалы, из которых сделаны несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома. Также тщательно должны быть перечислены свойства квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, также обозначено его размещение в многоквартирном доме.
Всё это дает для вас право надзирать соблюдение контракта; и добиваться компенсацию, если его нарушают.
Основное, в распоряжении дольщика огромное количество мер действия на застройщика, нарушившего условия контракта.
1. Расторжение с застройщиком контракта
Дольщик вправе отрешиться от выполнения контракта, вариантах (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
— если застройщик превысил срок сдачи объекта наиболее чем на два месяца;
— застройщик отказался убрать недочеты объекта долевого строительства, либо компенсировать расходы дольщика на их устранение, либо соразмерно уменьшить стоимость контракта;
— значительно нарушены требования к качеству объекта строительства;
Дольщик может расторгнуть контракт в судебном порядке: (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
— прекращение либо приостановление строительства, если становится ясно, что квартира не будет передана в срок;
— изменение проектной документации, в том числе превышение допустимого конфигурации общей площади в границах 5%;
Во этих вариантах застройщик должен вернуть валютные средства, уплаченные гражданами в счет цены контракта, также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
2. Взыскание с застройщика неустойки
Неустойка быть может установлена законом (легитимная неустойка), также контрактом.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта, не согласовав при всем этом данные конфигурации в договоре, размер неустойки (пени) составит двойную величину ставки рефинансирования Банка Рф на денек выполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены контракта за любой денек просрочки.
К примеру: Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Стоимость контракта составляет 4 000 000 руб. Размер неустойки составит 193 333,33 руб. (100 дней x 1/300 x 4 000 000 руб. x 0,0725 x 2).
3. Возмещение застройщиком убытков
Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе востребовать сверх неустойки возмещения убытков, к примеру расходов на аренду жилища (ст. 15 ГК РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина); ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; Определение Верховного Суда РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).
4. Возмещение застройщиком морального вреда
Дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в любом определенном случае определяется трибуналом.
Естественно, застраховать себя от всего мы не способен. Но понизить опасности можем. С 2017 г. заключить ДДУ с застройщиком, находящимся в состоянии ликвидации либо на хоть какой стадии банкротства нереально.
К тому же, заключая контракт можно выяснить всю информацию о застройщике на его веб-сайте. Сейчас застройщики должны вывешивать в вебе всю информацию о для себя, имеющихся объектах строительства и проектную документацию к ним.
Основное – не перепутать
Основное, что вы должны уяснить, чтоб стать владельцем всех этих магических преимуществ – всего три буковкы. И не какие попало, а совсем определенные. Контракт Долевого Роли. ДДУ – и никак по другому должен называться документ, который Вы подписываете с застройщиком.
Есть различные методы обойти 214 ФЗ: покупка жилищных сертификатов, вступление в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), либо ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), составление ПДДУ (подготовительный контракт долевого роли). Эти варианты будут дешевле и красивее. Но законом они не предусмотрены, а означает, от рисков не страхуют. Это поняли даже склонные к авантюрам россияне. Опросы демонстрируют, что наиболее 60 процентов возможных новоселов готовы заплатить чуток больше, но приобрести квартиру по ДДУ.
Но полной гарантии сохранности не дает и 214 ФЗ. Даже опосля неоднократных конфигураций и усовершенствований в документе остались ловушки для покупателей. О их мы поведаем в последующей статье.