Базы закона ФЗ 214 для новоселов. Трудности ДДУ — odnoklassniki-jl.ru

Рассказываем, О каких сложностях при оформлении ДДУ застройщик не скажет покупателю

Да и он не безупречен, и о этом лучше знать. И вот почему 

Выполнение обязательство застройщиком не гарантирует никто. В особенности в кризисное время. Рынок нестабилен, материалы дорожают, банки, которые кредитовали ветвь, запираются. Объект могут заморозить, а застройщика – признать нулем. В этом случае даже при наличии хорошо составленного контракта шансов возвратить средства будет весьма не много.

Что взять с банкрота?

 

Если застройщик признан нулем, вы как участник строительства совершенно точно имеете право расторгнуть контракт и востребовать компенсацию. (ст.9 п.1.1 214 ФЗ)

На вопросец «Что далее?» – такового же конкретного ответа нет. Юридически подкованные граждане получают позицию в едином реестре кредиторов. Тут основное не мешкать и осознавать, что желаете. Варианта два: испытать возвратить вложенные средства либо получить свои квадратные метры на хоть какой стадии.

В обоих вариантах резвой и беспрекословной победы не ожидайте. Процедура банкротства – процесс запутанный. В реестре кредиторов тоже царствует ужасная путаница, и повсевременно происходят подвижки.

Чтоб удовлетворить должников, придется реализовать имущество по ценам, дальним от рыночных. Этих скудных средств на всех не хватит. Тем наиболее, что дольщики по ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)» находятся в третьей очереди  (опосля потерявших здоровье и служащих компании). Предстоят долгие судебные тяжбы. Пока они продолжаются, время и инфляция будут созодать свое темное дело. Стоимость новейшей квартиры и сумма компенсации и к моменту ее получения будут далеки друг от друга как звезды в открытом мироздании. 

Поправки в 214 ФЗ от 1 января 2018 уменьшили по срокам функцию банкротства. Сейчас в отношении застройщика-банкрота вводится конкурсное управление. Это значит, что ранее каждое заявление дольщиков о включении требований в реестр рассматривалось арбитражным трибуналом раздельно. Беря во внимание загруженность арбитражных судов, заявления могли висеть годами.

Сейчас эту функцию проводит  конкурсный управляющий. Он без помощи других разглядывает заявления участников строительства и включает их в реестр требований. Срок рассмотрения  30 дней. (по ст. 201.4 «О несостоятельности банкротстве»)

Возникло очередное увлекательное нововведение, которое обещает защитить права людей при банкротстве застройщика. Сотворен компенсационный фонд, куда застройщики должны созодать взносы. В случае их банкротства участникам долевого строительства выплачивается возмещение из средств этого фонда либо финансируются работы по окончанию строительного объекта. (по ст 23.2 ФЗ о долевом участии)  

Длительное время оставался нерешенным вопросец: как узаконить право принадлежности на долю в незавершенном жилом доме? Выходит, если застройщик банкрот, то кто будет продолжать стройку и вводить дом в эксплуатацию? Судебная практика такового рода рассматривается в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с ролью людей в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», но касается фактически готовых объектов.

Законодатель крайние годы серьезно взялся за решение данной препядствия. Итог – создание счета эскроу. Слово пугающие, но смысл приятен.

Если вы заключаете контракт долевого строительства в многоквартирном доме, то вносите средства для оплаты на особые счета эскроу в уполномоченный банк, а не в рученьки застройщику, как было ранее. Во время строительства деньги расслабленно хранятся в банке, и застройщик применять средства на свои строй нужды не сумеет.

Так понижаются опасности утраты средств дольщиком, если стройку не завершится. (статья 15.5 ФЗ о участии в долевом строительстве)

Отсрочка на легитимных основаниях

 

Слово «банкрот» звучит как проклятие. Новоселы готовы пойти на почти все, только бы его избежать. 214 закон подразумевает наличие точных сроков сдачи объекта. Но то же закон дозволяет передвигать эти сроки неоднократно. Нужно лишь впору оповещать дольщиков (ст.6.п.3)

Истории известны случаи, когда сроки окончания строительства двигались на 5 и наиболее лет, но никто из дольщиков не бился в истериках и не обивал пороги судов. Ведь воззвания в трибунал могут привести к банкротству. Тогда шансов никаких. А так глядишь, и свершится – дом все таки окончат. Ну не в этом году. Не в последующем. Мы же в Рф. Тут про обещания даже пословицы есть.

Застройщики бессовестно манипулируют ужасами. Они издавна исследовали извилины в мозгах новоселов и докопались до глубин истерзанных душ. Душе проще принять несколько месяцев отсрочки сдачи дома, чем идея о беготне по судам ради компенсации либо теоретическую возможность банкротства компании.

Изменение фактической площади жилища

 

Нередко застройщики воспользовались тем, что опосля заключения контракта могли поменять квадратуру жилплощади по собственному устромотрению. Никаких законодательных ограничений в этом плане не было.

Когда веселый дольщик приходил принимать квартиру, застройщик также отрадно просил доплатить по договору – площадь же объекта стала больше.

Законодатель положил этому беспределу конец. По последней мере попробовал. С 2017 г. допустимыми числятся отличия не наиболее 5% от общего метража жилища. Характеристики, превосходящие эти пределы – основание для расторжения контракта через трибунал. (п. 1.1. ст. 9 ФЗ “О участии в долевом строительстве”)

Законы законам рознь

 

Вопросцы свойства новейшего жилища и количества квадратных метров в закон регулирует. Другое дело – законы людского разума. Подсознательно мы избираем тот путь, который проще.

Конфигурации в проектную документацию вносятся опосля согласования с дольщиками. Это закон. Но будущему новоселу легче согласовать конфигурации и доплатить за излишние пару метров, чем писать запросы, бегать по инстанциям, затягивать таковым образом сроки строительства без гарантированного результата. И этот выбор находятся вне сферы юриспруденции.

214ФЗ для новоселов благо. Дыры явны, но не критичны. Заучите парочку простых алгоритмов, для выбора надежной строительной компании, которая не разорится, либо сумейте стремительно рассмотреть небезопасные признаки, верно на их отреагировать – и вы счастливым образом избежите денежных и иных дыр.

Мы подготовили вам памятку новосела. Пользуйтесь при выбирании застройщика, чтоб быть во всеоружии

 

1. Проверяем отзывы о застройщике:

— Много ли объектов застройщик строит?
— Издавна ли работает на рынке строительства и какая репутация?
— Имеются ли судебные споры по качеству и факту передачи построенного помещения?
— Как нередко и на какие сроки застройщик опаздывает со сдачей объектов?
— Имеются ли случаи долгостроев и недостроев?

С 1 января 2018 года эту информацию можно отыскать на веб-сайте Одного реестра застройщиков.

2. Устанавливаем, соответствует ли застройщик требованиям Закона N 214ФЗ, работающим с 2018 года:

— застройщик обязан иметь статус спец застройщика;
— иметь опыт в строительстве не наименее 3 лет;
— застройщик сразу строит только один объект (согласно п. 1.1 ст. 3 Закона N 214ФЗ с 01.07.2018 застройщик не вправе сразу производить стройку (создание) многоквартирных домов и (либо) других объектов недвижимости по нескольким разрешениям на стройку);
— у застройщика есть только один счет в банке;
— застройщик не «закредитован» (размер задолженности — не наиболее 1% от цены строительства). 
— у застройщика нет спорной (оспариваемой) недоимки по налогам;
— застройщик не находится в стадии банкротства либо ликвидации.

3. Заключаем контракт

В законе нет определенной формы ДДУ, есть лишь 5 неотклонимых критерий, которые необходимо предугадать: предмет контракта, дата передачи объекта, стоимость контракта, гарантии застройщика, страхование ответственности застройщика. Они все тщательно расписаны в ФЗ “О участии в долевом строительстве…”

Принципиально учитывать последующие тонкие моменты:

    в договоре обязана быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адресок организации, номер и дата свидетельства о регистрации

    принципиально, чтоб в ДДУ и проектной декларации была одна и та же компания, и конкретно она являлась правообладателем либо официальным арендатором участка, где проходит стройку

    должен быть отражен порядок и условия пересмотра цены объекта, также указаны случаи, когда это может быть

    очередное нововведение задело предмета контракта. При его заключении должны быть указаны четкие черта строения: количество этажей, материалы, из которых сделаны несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома.
    тщательно должны быть перечислены свойства квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, также обозначено его размещение в многоквартирном доме.

Ещё новости