Попасть на 17-й этаж южного блока небоскреба «Город столиц» непросто — обычные лифты туда не ездят. Охранник вводит ПИН-код, и только после этого корреспондент Forbes оказывается в офисе Павла Тё. Бизнесмену принадлежит 80% акций компании Capital Group, которая построила «Город столиц» и еще более 30 объектов в Москве и занимает не менее 30% рынка элитного жилья столицы. На рынке их называли капиталистами. Владислав Доронин, Павел Тё и Эдуард Берман основали компанию Capital Group в 1993 году, но через 20 лет их пути разошлись. Доронин сосредоточился на американских проектах, Берман просто свернул бизнес-активность, а Тё встал у руля компании. Он омолодил кадры: средний возраст сотрудников Capital Group 32 года. И раздал по 10% акций ключевым менеджерам — генеральному директору Валентине Станововой и исполнительному директору Михаилу Хвесько. Кроме того, девелопер элитной недвижимости стал активно сотрудничать с городом: Capital Group выступила подрядчиком по программе «Моя улица», участвует в реновации и достраивает объекты разорившегося СУ-155.
Банк, который выручил
Capital Group — одна из немногих крупных компаний, работающих на рынке недвижимости с 1990-х годов и избежавших банкротства или радикальной смены собственников. История российского девелоперского рынка делится на «до 2008 года» и «после». Кризис 2008-го резко изменил всю поляну: продажи встали, и застройщикам стало нечем платить по многомиллионным кредитам. «До 2008 года считалось, что чем больше у тебя кредитное плечо, тем более ты умный и грамотный», — объясняет Павел Тё. В результате банкам достались крупные застройщики — «Система Галс», «Донстрой», а ПИК и Mirax Group, строившая рядом с «Городом Столиц» башню «Федерация», сменили собственников.
Долг Capital Group составлял $700 млн, самым крупным кредитором был Сбербанк ($400 млн). «В ноябре 2008 года мы набрались смелости и первыми сказали, что мы банкроты, мы больше так платить не можем, нас надо спасать, — рассказывает Тё. — Продажи упали в 20 раз. Расходы мы сократили на 20%, но все равно могли протянуть только три-пять месяцев». Начались переговоры о реструктуризации долга. Павел Тё говорит, что несколько месяцев «ходил в Сбербанк как на работу». «Переговоры реструктуризации я вел с Грефом, а у него окно то в 9 утра, то в 11 вечера, — рассказывает Тё. — В конце концов мне удалось его убедить, он мне поверил, что все взятые в кредит денежные средства мы переводили в строительство, а не на личные счета. Мы недавно с ним встречались, вспоминали те времена. Я сказал, что второго такого шанса в жизни у меня не будет».
В залоге по кредиту у банка были апартаменты в «Городе столиц» (60 000 кв. м). «Это была хорошая, красивая реструктуризация, довольно сложная, из нескольких компонентов», — вспоминает бывший топ-менеджер Сбербанка. Банк взыскал залог. «На момент реструктуризации в 2009 году объект не был достроен полностью, — объясняет инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев. — Фактически «Сбербанк Капитал» выделил на достройку еще $80–100 млн».
Почему Capital Group удалось договориться с кредитором, а другим компаниям, например Mirax, нет? «У них были принципиально разные ситуации с бизнесом, — объясняет Цогоев. — У Capital Group был почти готовый объект, а у Mirax почти готовая наполовину распроданная башня (одна из двух) и куча бумажных проектов. Сбербанку было что забирать у Capital Group, у Mirax им бы пришлось забирать проекты и достраивать. Ну и фактор чисто человеческих отношений тоже нельзя забывать. Возможно, акционеры Capital Group были более договороспособны». На самом деле договоренность была и в интересах самого банка. «Просрочка по кредитам у банка была на тот момент 0,3–0,4%, — вспоминает бывший топ-менеджер. — Если бы не реструктурировали кредит Capital Group, вышли бы за процент». Обязательства перед банком Capital Group исполнила. «Сейчас все мои объекты обслуживаются в Сбербанке, — говорит Тё. — Банк не потопил меня, выручил в сложный момент. Я морально обязан доверию Германа Грефа».
Время Тё
Павел Тё и Эдуард Берман, приехавшие из Узбекистана и основавшие компанию «Новые русские», стали акционерами созданной Владиславом Дорониным Capital Group в 1993 году, их первым девелоперским проектом был офис IBM на Озерковской набережной. Доронин был трейдером в Glencore, хорошо знакомым с финансистом Марком Ричем. Как Доронин рассказывал Forbes, именно Рич на первых порах финансировал проекты Capital Group, но в 2004 году прекратил. Много лет Владислав Доронин был лицом компании. Известный по всему миру благодаря роману с топ-моделью Наоми Кэмпбелл, он был председателем совета директоров Capital Group и отвечал за привлечение инвестиций и маркетинг. Эдуард Берман занимался собственно стройкой, а Павел Тё — согласованиями, работой с московским стройкомплексом.
Capital Group как компания трех партнеров просуществовала 20 лет, но потом под влиянием геополитического кризиса изменилась. «В 2014 году каждый выбрал дальнейший путь, — вспоминает Тё. — Эдуард решил подождать и приостановил бизнес-деятельность. Владислав решил инвестировать на Западе, купил сеть Aman и переключил внимание на этот проект. Я посчитал, что наступило мое время». Партнеры договорились довести до конца совместно начатые проекты, а все дальнейшие Павел Тё вел уже без них. «Владислав Доронин продолжал инвестировать в проекты Capital Group до 2016 года», — сказал Forbes его представитель. Связаться с Берманом не удалось.
И Тё взял в партнеры своих топ-менеджеров. Михаил Хвесько — профессиональный архитектор, окончил Университет Бата в Великобритании, Валентина Становова — финансист. «У Михаила немного другое понимание процессов, у меня опыт, стратегия, интуиция, у него есть специализированные компетенции, — объясняет владелец Capital Group. — Валя — профессиональный финансист, и без консультации с ней я финансовых решений не принимаю». За подбор подрядчиков в компании отвечает сын Павла Тё Герман, он учился в Высшей школе экономики в Лондоне, но вместо карьеры в международной финансовой компании решил вернуться в Москву. «Я могу гордиться, он не из той золотой молодежи, которая всего просит у родителей, — комментирует Павел Тё. — Его не надо заставлять работать, он хочет сам. Живет на зарплату, никакими дополнительными льготами не пользуется». Процесс выбора подрядчиков Тё называет «тонким моментом» — от добросовестности менеджера зависит многое.
Почему в Capital Group так омолодился коллектив? «У человека с возрастом ценности меняются, — рассуждает 57-летний Тё. — Сначала человек что-то нарабатывает, а потом, как правило, старается сохранить. Когда люди начинают наработанное сохранять, они перестают развиваться. Поэтому мне нравится работать с молодыми».
«Капитал» в городе
Формально пост председателя совета директоров Capital Group Павел Тё занял в 2016 году. Но уже за год до этого застройщик элитного жилья проявил себя в нетипичной роли, став подрядчиком города по программе «Моя улица». Компании Павла Тё достались подряды на сумму около 5 млрд рублей. Тё обижается, что СМИ заподозрили его в тяге к освоению бюджетных денег. «Чтобы освоить порядка 5 млрд рублей за несколько летних месяцев, нужно работать сутками, — возмущается бизнесмен. — Многие из тех, кто прошел ту школу, занимают у меня в компании руководящие должности. Они наработали уникальные компетенции в стрессовой ситуации». Зачем же нужно было участвовать? «Понимая, что мы крупная строительная компания, город попросил участвовать в тендере», — отвечает Тё.
Взаимодействие столичных застройщиков и властей города и при Лужкове, и при Собянине оставалось очень тесным. Когда говорят об административном ресурсе Тё, часто вспоминают пресс-секретаря бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Сергея Цоя (Цой якобы помогал «проталкивать» проекты, рассказывал Forbes бывший чиновник московского правительства). В 2008 году тогда еще гражданский активист, а не политик Алексей Навальный в разговоре с корреспондентом Forbes говорил, что у Capital Group тесные связи с мэрией и якобы на встречах с недовольными жителями топ-менеджеры этим даже кичатся, но ни одной фамилии, кроме Цоя, не называл. Тё уверяет, что функционал пресс-секретаря мэра никак не пересекался с нуждами девелоперской компании. «Я кореец, и он кореец. Он мой товарищ», — объясняет Тё.
После смены власти в Москве многим девелоперским компаниям пришлось непросто: город затеял массовую ревизию инвестиционных контрактов, многие из них просто расторг и стал требовать соблюдения сроков. Но на экспансии Capital Group это если и сказалось, то неявно. «Не буду говорить, что было плохо при Лужкове, скажу, что хорошо при Собянине, — рассуждает Тё. — Во-первых, стали понятны правила игры. Наш мэр — человек слова. У Юрия Михайловича я мог 25 раз подписывать один и тот же документ, получать положительную резолюцию, и при этом ничего не происходило. При Сергее Семеновиче это невозможно: любая, даже устная договоренность воспринимается как подписанный контракт. Во-вторых, благодаря строительству дорог, метро, благоустройству вся среда поднялась в цене». Работая с городом, Capital Group, в частности, достраивает за СУ-155 и другими застройщиками проблемные объекты, квартиры в которых приобрели 5000 дольщиков. «Если посмотреть, кто «провалился» и недостроил, — это компании либо родственников чиновников, либо самих чиновников», — говорит Тё.
Золотые гектары
В 2015 году Тё выкупил у города право аренды участка земли площадью 3 га на Софийской набережной, заплатив $163 млн. В интервью Tatler он признался, что в какой-то момент вел переговоры с собственниками о покупке этой земли за $1 млрд, но «не договорился». Владельцами ценных гектаров у Кремля были в разное время структуры бывшего депутата Госдумы Ашота Егиазаряна, страховая компания и другие, но в итоге участок вернулся к городу. По словам Тё, пока он собирал деньги, торги проводились два раза и не собрали претендентов. В 2015 году цена, уплаченная за землю, выглядела шокирующей — рынок был в очередном кризисе после 2014 года, и площадки, особенно за такие деньги, никто не покупал. «Все сидели на чемоданах, — говорит Тё. — На меня смотрели как на сумасшедшего». Сейчас на этом участке достраивается комплекс из 137 резиденций под управлением Mandarin Oriental и первый отель этой сети. По данным проектной декларации, Павел Тё — единственный бенефициар этого объекта.
В 2019 году строительная отрасль в России перешла на счета эскроу, то есть сотрудничество девелоперов и банков стало еще более тесным. Тё говорит, что бизнесу приходится отдавать банку 2–6% от оборота. С другой стороны, по его словам, сейчас банки готовы кредитовать крупных девелоперов даже на этапе покупки участка, поэтому отпала необходимость привлекать финансовых партнеров.
В некоторых проектах Capital Group, например в небоскребе «Око», партнером был бывший совладелец «Вимм-Билль-Данна» Гаврил Юшваев. Компания активно сотрудничает с ГК ПИК: в апреле стало известно, что ПИК выступила fee-девелопером на двух проектах Capital Group на Амурской улице (общая площадь 407 900 кв. м) и в Сигнальном проезде (в том числе на территории Останкинского молочного комбината, 446 320 кв. м). «Я считаю, ПИК — это машина, — комментирует Тё. — По соотношению цены и качества в своем классе они непревзойденные».
Всего в портфеле Capital Group 8 млн кв. м недвижимости, 34 объекта на разных стадиях строительства. Крупнейший сейчас — это небоскребы Capital Towers, которые возводятся на Краснопресненской набережной по соседству с «Москва-Сити». Выходит на рынок жилой комплекс «Бадаевский» на территории Бадаевского пивоваренного завода. Этот объект от швейцарских архитекторов Herzog & de Meuron, спроектировавших филармонию в Гамбурге на базе исторического здания складов, выделяется тем, что само здание поднято на высоту 35 м и стоит на своеобразных «ножках». Архитекторы нашли такое решение щадящим по отношению к историческим зданиям Бадаевского завода, но проект все равно вызвал массу споров: градозащитники обвиняют застройщика и власти города в том, что часть строений завода лишили охранного статуса, чтобы снести. «У нас порядка 50 000 кв. м в состоянии воссоздания и реконструкции, — возражает Павел Тё. — Это на порядок дороже, чем новое строительство».
Треть элитного рынка
В 2018 году «Медуза» писала, что семья вице-премьера Петра Бирюкова владеет огромным пентхаусом в жилом комплексе Capital Group «Легенда Цветного». Тё не стал это комментировать. «Долю Capital Group на рынке элитного жилья сегодня можно уверенно оценить в 30%, — говорит председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Но у компании довольно агрессивная политика экспансии на ранке элитной жилой недвижимости и уже сложившийся пул постоянных инвесторов, что при сохранении такого подхода и стиля управления дает возможность предполагать увеличение доли рынка в ближайшие два-три года еще на 10%». Компания Knight Frank оценивает эту долю в 34%.
Capital Group никогда не раскрывала выручку, но в беседе с Forbes Павел Тё впервые сделал это. «Наша выручка в 2019 году составила 71,5 млрд рублей», — рассказал бизнесмен. Нынешний год может оказаться для компании, как и для многих других девелоперов, парадоксально неплохим. «Давайте вспомним картины весны. Люди сметают гречку, очереди из скорых в больницах, — рассуждает Павел Тё. — Мы готовились к худшему. Но уже в августе мы увидели рост продаж на 45% год к году». Он считает, что три фактора сыграли роль. Во-первых, программа льготной ипотеки (под 6,5%), когда государство компенсирует часть процентов по кредиту. Во-вторых, в целом низкая ставка ЦБ, которая приводит к низким ставкам по депозитам. А в-третьих? «В-третьих, у строительной отрасли появился энергичный и влиятельный лоббист, — отвечает Тё. — Я давно знаю Марата Хуснуллина и могу сказать, что так энергично и смело интересы строительной отрасли прежде никто не продвигал». В январе 2020 года Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по строительству, был назначен вице-премьером правительства России, курирующим строительную отрасль. Он несколько раз уже говорил, что программу льготной ипотеки нужно продлить. На момент сдачи номера решение не было принято, но о нем уже одобрительно высказался Минфин.
Тем не менее ралли вряд ли станет долгим, считает Тё. Из-за карантина стройки испытывают сильный дефицит кадров, где-то нехватка рабочей силы доходит до 50%. Нет ясности, как долго продлится ажиотажный спрос на новостройки, подстегнутый льготной ипотекой. «Деньги имеют свойство заканчиваться, в том числе деньги населения на депозитах, — размышляет Павел Тё. — Мы не расслабляемся».
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
Массовое жилье: 1. ГК ПИК
Год основания: 1994
Крупнейшего застройщика в России создали Кирилл Писарев и Юрий Жуков. После выхода ПИК на IPO в 2007 году ее капитализация достигла $12,3 млрд (сейчас 375 млрд рублей, или около $4,9 млрд). В 2013-м основным акционером компании стал миллиардер Сергей Гордеев. В 2016 году ПИК поглотила своего главного конкурента — застройщика массового жилья ГК «Мортон».
2. Setl Group
Год основания: 1994
Компания, которую создал Максим Шубарев в 1994 году, называлась «Петербургская недвижимость». В начале своей карьеры бизнесмен работал в НПО «Ленинец» под началом Анатолия Турчака, близкого друга его отца и отца будущего главы партии «Единая Россия». В 2006 году компания была переименована в Setl Group. Максим Шубарев по сей день остается ее мажоритарным владельцем, у него 70% акций.
3. ГК ФСК
Год основания: 2005
Компания была основана Владимиром Ворониным. Его отец Александр Воронин был заместителем руководителя строительного комплекса Москвы Владимира Ресина и главой СПК «Развитие», в которую входили «Главмосстрой», «Моспромстройматериалы», «Мосмонтажспецстрой». В 2016 году в структуру ФСК вошел крупнейший в столице «Домостроительный комбинат №1».
4. Группа ЛСР
Год основания: 1993
Основной владелец компании из Санкт-Петербурга Андрей Молчанов. Его отчим Юрий работал вместе с Владимиром Путиным в СПбГУ, оба они отвечали за международные связи. В 2007 году застройщик разместил акции на Лондонской бирже, годом ранее начал стремительную экспансию на рынок Московского региона. Сейчас компания застраивает бывшую территорию завода ЗИЛ — участок был приобретен за 28 млрд рублей.
5. ГК «Гранель»
Год основания: 1992
Башкирская компания долгое время работала только на местном рынке, в 2010 году девелопер пришел в Московский регион. Основатели «Гранель» — Андрей Назаров и муж его сестры Ильшат Нигматуллин. В 2018 году Андрей Назаров продал свою долю партнеру и через год занял пост вице-премьера Башкирии. Портфель проектов компании составляет 4,5 млн кв. м жилой недвижимости.
6. Группа «Эталон»
Год основания: 1987
Сейчас портфель группы, которую создал Вячеслав Заренков, насчитывает около 3,3 млн кв. м. В 2011 году компания разместила ценные бумаги на Лондонской бирже и привлекла $500 млн. В 2019 году компания объединилась с московской «Лидер-Инвест», в результате крупнейшим акционером с долей 25,6% стала АФК «Система» Владимира Евтушенкова, у семьи Заренкова осталось 5,7%.
7. ГК «Инград»
Год основания: 2012
Основной акционер Московского кредитного банка миллиардер Роман Авдеев создал девелоперскую компанию «Инград» на базе своего агентства недвижимости «Домус Финанс». За восемь лет компания превратилась в одного из крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья. В 2019 году выручка «Инграда» увеличилась почти в 10 раз по сравнению с 2016-м.
8. ГК «Самолет»
Год основания: 2012
Основные совладельцы застройщика — Михаил Кенин и Павел Голубков. В портфеле проектов компании более 15 млн кв. м. Компания давно готовилась к выходу на биржу и сделала это 29 октября, разместив 5,1% акций. Размещение прошло по нижней планке установленного ценового диапазона, по 950 рублей за акцию.
9. РГ-Девелопмент
Год основания: 2013
«РГ-Девелопмент» была создана Аркадием Ротенбергом. После того как в 2014 году США включили миллиардера в санкционный список, Ротенберг вышел из бизнеса. В 2017 году контролирующим владельцем через закрытый паевой инвестиционный фонд «Лонтано» стал юрист Сергей Шумей. Портфель компании превышает 1 млн кв. м.
10. А101
Год основания: 2011
В 2007 году владелец «Русагро» Вадим Мошкович вместе с акционером Собинбанка Сергеем Кириленко создал строительную компанию «Масштаб». Через год Кириленко вышел из бизнеса, позже компанию переименовали в «A101». В 2015 году Мошкович продал компанию группе «Сафмар» за $800 млн. «A101» — один из крупнейших застройщиков Новой Москвы.
Жилье бизнес-класса: 1. «Донстрой»
Год основания: 1994
Холдинг «Донстрой» основали Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. В кризис 2009 года активы компании достались кредиторам, основной из них — ВТБ. Через год компанию возглавила бывший топ-менеджер госбанка Алена Дерябина. В 2018 году компания увеличила выручку в полтора раза, до 68 млрд рублей, а в 2019 году — на 63%, до 92,3 млрд рублей.
2. MR Group
Год основания: 2003
MR Group создана Романом Тимохиным и Виктором Лабуздко. Первые проекты были в коммерческой недвижимости, с 2015-го компания активно занимается fee-development (управлением и строительством по заказу собственников объектов). Mr Group будет строить штаб-квартиру «Яндекса» (170 000 кв. м) на месте бывшей гостиницы «Корстон» у Воробьевых гор. В портфель компании входит 42 объекта площадью 7 млн кв. м.
3. ГК «Пионер»
Год основания: 2001
«Пионер» основали Андрей Грудин и Леонид Максимов, поначалу она работала на рынке Санкт-Петербурга. В июне 2020 года Грудин погиб. В конце июля Леонид Максимов стал единственным владельцем группы, выкупив у вдовы Ольги Грудиной компанию «Новый Колизей», которой принадлежало 50% ГК «Пионер». В Москве компания строит несколько кварталов, объединенных брендом Life.
4. «Крост»
Год основания: 1991
Концерн, созданный Алексеем Добашиным, занимается, помимо девелопмента, производством строительных материалов. Среди проектов «Кроста» кварталы Wellton Park и Union Park в Хорошево-Мневниках, «Легенда № 18», «Эдальго» и «Garden Park Эдальго» в Коммунарке. Концерн возвел несколько десятков храмов, в том числе храм при МВД по ЦФО и Главный храм Росгвардии.
5. «Ташир»
Год основания: 1999
В группу «Ташир» Самвела Карапетяна входит около 200 компаний в разных секторах экономики. Компания в марте ввела в эксплуатацию крупный Kvartal West на Аминьевском шоссе, строит ЖК Stellar City в Сколкове, Onyx Delux на юго-западе Москвы и занимается редевелопментом ТЭЦ-7 на Краснопресненской набережной. В 2020 году «Ташир» выиграл тендер на строительство ТПУ в Москве.
Элитное жилье: 1. Capital Group
Год основания: 1993
Компанию создали Владислав Доронин, Павел Тё и Эдуард Берман. В 2016-м Тё стал председателем совета директоров. В портфеле компании 8,2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Сейчас Capital Group строит 137 резиденций напротив Кремля с сервисом от Mandarin Oriental Hotel Group, многофункциональный комплекс The Book на Новом Арбате и жилые небоскребы Capital Towers на набережной Москвы-реки.
2. «Интеко»
Год основания: 2001
«Интеко» основала Елена Батурина. В 2011-м она продала ее главе Бинбанка Микаилу Шишханову. Совет директоров возглавил дядя Шишханова Михаил Гуцериев. В 2017-м контроль над «Интеко» перешел к Фонду консолидации банковского сектора, через год — к государственному банку «Траст», в нем собраны непрофильные активы санируемых банков. Президент компании Александр Николаев планирует IPO до 2023 года.
3. Vesper
Год основания: 2012
Акционеры и основатели компании — Денис Китаев и Борис Азаренко, в ее портфеле 15 объектов. В 2018 году Vesper заработала 12,6 млрд рублей выручки, на 57% больше, чем в 2017-м. В 2019 году выручка увеличилась еще на 10% и составила 14 млрд рублей. В этом году «Сбербанк инвестиции» стал инвестором кварталов «Fairmont & Vesper на Маяковской» и Lucky в районе «Улицы 1905 года», выкупив 50% в этих проектах.
4. ГК «Галс»
Год основания: 1994
До 2009 года компанией владела АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Столкнувшись с экономическим кризисом, она продала 51% акций ВТБ за символические 60 рублей (фактически за долги). К 2016-му ВТБ довел свою долю в «Галс» до 98%. Сейчас в портфеле 26 проектов общей площадью более 2 млн кв. м. Среди них «Центральный детский магазин на Лубянке», гостиница «Пекин», ЖК «Наследие» и «Театральный дом».
5. AB Development
Год основания: 2008
Возглавляет AB Development Алексей Бланин — бывший гендиректор компании Horus, принадлежавшей президенту ГК ПИК Сергею Гордееву. Бланину принадлежит 35% акций девелопера, а оставшиеся 65% — у «Альтера Капитал» Кирилла Андросова. С момента основания AB Development реализовала 15 проектов с общим бюджетом более $1 млрд.